A. Peralihan Hak karena Pewarisan
Beberapa pengaturan terkait peralihan hak karena pewarisan mempedomani ketentuan:
a. Pasal 42 ayat (4) dan ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
(4)
(5)
Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
Warisan berupa Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.
b. Pasal 111 ayat (1), ayat (4) dan ayat (5) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
(1)
(4)
(5)
Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:
a. wasiat dari pewaris;
b. putusan pengadilan;
c. penetapan hakim/ketua pengadilan;
d. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
e. akta keterangan hak mewaris dari Notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia; atau
f. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan melalui pembagian hak bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan pada waktu pendaftaran peralihan haknya disertai dengan akta waris yang memuat keterangan bahwa Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tertentu jatuh kepada 1 (satu) orang penerima warisan, maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan akta waris tersebut.
c. Pencatatan peralihan hak karena pewarisan :
1) Belum ada pembagian waris:
Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan belum dilakukan pembagian harta warisan, maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada seluruh ahli waris sebagai pemilikan bersama/harta bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan berdasarkan Akta Pembagian Hak Bersama yang dibuat oleh PPAT.
2) Sudah ada pembagian waris:
a)
b)
Apabila ahli waris lebih dari 1 (satu) orang dan telah dilakukan pembagian harta warisan yang dituangkan dalam akta pembagian waris/surat pembagian waris yang menyatakan bahwa harta warisan jatuh kepada 1 (satu) orang penerima warisan maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan.
Apabila akta pembagian waris/surat pembagian waris sebagaimana dimaksud dalam huruf a) menyatakan bahwa pembagian harta warisan dibagi kepada seluruh ahli waris atau beberapa orang penerima warisan, maka:
a. pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada penerima warisan tersebut sesuai pembagian warisan; dan
b. apabila harta warisan berupa 1 (satu) bidang tanah maka dilakukan pemecahan/pemisahan terlebih dahulu menjadi atas nama masing-masing penerima warisan sesuai bagiannya.
B. Peralihan Hak karena Pewarisan yang disertai Hibah Wasiat
Pengaturan terkait peralihan hak karena pewarisan yang disertai hibah wasiat mempedomani ketentuan Pasal 112 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, antara lain:
a.
b.
apabila harta warisan yang dihibahkan sudah ditentukan berdasarkan wasiat, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan atas permohonan penerima hibah wasiat; dan
apabila harta warisan yang dihibahkan belum ditentukan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada seluruh ahli waris termasuk penerima hibah wasiat sebagai harta bersama.
Pencatatan peralihan hak karena pewarisan yang disertai hibah wasiat :
a)
b)
peralihan hak karena pewarisan yang belum menyebutkan secara tertentu objek hibah wasiat maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada seluruh ahli waris dan penerima hibah wasiat sebagai pemilikan bersama/harta bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan melalui pembagian hak bersama berdasarkan Akta Pembagian Hak Bersama yang dibuat oleh PPAT.
peralihan hak karena pewarisan yang sudah menyebutkan secara tertentu objek hibah wasiat maka pencatatan peralihan haknya dilakukan kepada pihak yang memperoleh wasiat tersebut.
C. Pembagian Hak Bersama
Beberapa pengaturan terkait pembagian hak bersama mempedomani ketentuan:
a.
b.
Pasal 51 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
“Pembagian hak bersama atas tanah atau milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut”.
Pasal 136 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, antara lain disebutkan jika suatu Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang semula dimiliki secara bersama oleh beberapa orang, dijadikan milik salah satu pemegang hak bersama dalam rangka pembagian hak bersama, permohonan pendaftarannya diajukan oleh pemegang hak tunggal yang bersangkutan atau kuasanya.
Pencatatan pembagian hak bersama:
1)
2)
Pemilikan bersama/harta bersama yang didaftar secara bersama, baik yang diperoleh dari pewarisan atau dengan cara lain, dapat dicatat menjadi atas nama: a. salah satu pemegang hak bersama; atau
b. seluruh atau beberapa pemegang hak bersama sesuai bagian masing-masing; yang disepakati oleh seluruh pemegang hak bersama dan dituangkan dalam Akta Pembagian Hak Bersama yang dibuat oleh PPAT.
Apabila pemilikan bersama/harta bersama akan dicatat atas nama seluruh atau beberapa pemegang hak bersama sebagaimana dimaksud pada angka 1) huruf b berupa 1 (satu) bidang tanah maka dilakukan pemecahan/pemisahan terlebih dahulu menjadi atas nama masing-masing pemegang hak bersama.
D. Ketentuan Perpajakan
1)
2)
3)
Berdasarkan Pasal 44 sampai dengan Pasal 49 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, yang merupakan objek BPHTB antara lain pemindahan hak karena hibah, hibah wasiat dan waris.
Berdasarkan Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan karena waris dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh.
Berdasarkan ketentuan perpajakan sebagaimana dimaksud pada angka 1) dan angka 2) maka;
a. Pencatatan harta warisan menjadi pemilikan bersama/harta bersama atau kepada 1 (satu) orang atau beberapa orang penerima warisan, atau yang disertai hibah wasiat:
– dikenakan BPHTP waris
– tidak dikenakan PPh
b. Pencatatan pembagian hak bersama bersama berdasarkan akta PPAT:
– Apabila pembagian hak bersama dilakukan sesuai bagiannya kepada seluruh pemegang hak bersama maka tidak dikenakan BPHTB dan PPh karena tidak memenuhi unsur hibah.
– Apabila pembagian hak bersama dilakukan kepada salah satu atau beberapa orang yang menerima bagian dari pemegang hak bersama lainnya maka dikenakan BPHTP dan PPh karena memenuhi unsur hibah.
