Dewasa ini, kebutuhan akan tanah meningkat pesat. Hal ini meneyebabkan jumlah penduduk yang semakin meningkat. Sehingga wajar apabila kebutuhan akan tanah pun juga meningkat diantaranya dengan adanya jual beli tanah. Namun, tidak sedikit yang melakukan jual beli tanah tanpa notaris.
Bolehkah jual beli tanah dilakukan tanpa notaris? Lalu, Apa sih resiko jual beli tanah tanpa notaris?
Pentingnya Notaris dalam Jual Beli Tanah
Jual beli tanah tidak jarang menimbukan polemik. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi terjadinya polemik terhadap perolehan hak atas tanah tersebut pemerintah mengatur permasalahan tentang pertanahan. Salah satu bentuk perhatian pemerintah dalam mengantisipasi permasalahan perolehan hak atas tanah tersebut adalah dibentuknya Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria No. 6 Tahun 1960.
PP yang disahkan oleh pemerintah ini, diharapkan dapat menjaga agar tidak terjadi konflik atau sengketa dalam masyarakat terkait dengan pertanahan. Pada pasal 23 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menjelaskan bahwa :
“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 “
pasal 23 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
Sebagai tindak lanjut dari ketentuan pasal tersebut diatas, maka disahkan lah Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 atau PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 37 ayat (1) menyebutkan bahwa :
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. “
PPAT dan Akta PPAT dalam Jual Beli Tanah
Akta PPAT yang dikeluarkan oleh Notaris PPAT merupakan akta otentik. Akta tersebut merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka, wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat dalam pendaftaran dan pembebanan hak yang bersangkutan.
Sehingga PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum para pihak yang bersangkutan.
PPAT sendiri menurut PP no. 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan Rumah Susun. Dalam malakukan tugas-tugasnya tersebut, kedudukan PPAT sangat penting terutama sebagai pejabat umum yang berperan dalam hal bertugas melaksanakan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum,
Oleh karena itu, ketentuan hukum yang telah disahkan dan diundangkan tersebut tentunya diharapkan dapat berlaku di masyarakat. Baik itu Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), maupun Peraturan pelaksanaannya yaitu PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu melaksanakan jual beli tanah dengan akta PPAT. Dengan Adanya akta PPAT tersebut, pendaftaran hak atas tanah yang diperoleh melalui jual beli dapat tercapai kepastian hukumnya.
Fungsi dan Tanggung Jawab PPAT dalam Urusan Jual Beli Tanah antara lain :
- Membuat akta yang dapat dipakai sebagai dasar yang kuat bagi pelaksanaan pendaftaran tanah
- Bertanggung jawab terhadap terpenuhiya unsur kecakapan dan kewenangan penghadap dalam akta
- Bertanggung jawab atas dokumen sebagai dasar dalam tindakan hukum yang kemudian ditindaklanjuti dalam pembuatan akta autentik sebagaimana ketentuan mengatur
- Bertanggung jawab atas sahnya perbuatan hukum sesuai dengan keterangan para penghadap serta menjamin otensitas akta serta bertanggung jawab sesuai dengan prosedur.
Status Jual Beli Tanah Tanpa Notaris
Unsur pokok dalam jual beli adalah adanya kesepakatan antara kedua belah pihak terkait akan barang serta harga. Sebagaimana tercantum dalam Pasal 1458 KUH Perdata bahwa:
“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, maupun harganya belum dibayar”.
Begitu pula dengan perjanjian jual beli tanah. Kedua belah pihak baik pembeli maupun penjual harus menyepakati sehingga kesepakatan tersebut melahirkan suatu perjanjian jual beli yang sah. Pada dasarnya, jual beli adalah sebuah perjanjian.
Oleh sebab itu, selama perjanjian memenuhi syarat yang sah maka jual beli tersebut sah dan mengikat, sebagaimana hal tersebut diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Maka, meskipun tanpa akta PPAT jual beli tersebut tetap sah dan mengikat.
Resiko Jual Beli Tanah Tanpa Notaris
Meninjau Pasal 2 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Bahwa tugas Pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta autentik sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum mengenai hak atas tanah.
Kemudian, pada pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Menyebutkan peralihan tanah berdasarkan jual beli hanya bisa dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Berdasarkan ketentuan tersebut, kepala kantor Pertanahan akan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah jika jual beli tanah tersebut tidak dapat dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT. Apabila pendaftaran tersebut ditolak, maka proses balik nama sertifikat tanah tidak dapat dilakukan.
Jadi, jual beli tanah tanah tanpa akta PPAT atau biasa disebut dengan akta dibawah tangan tetap sah dan mengikat para pihak sepanjang memenuhi persyaratan yang tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata, tetapi untuk keperluan pendaftaran dan proses balik nama sertipikat tanah di Kantor Pertanahan harus dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Karena, kekuatan pembuktian pada akta yang dibuat oleh PPAT adalah lebih tinggi kedudukannya dibandingkan dengan akta dibawah tangan. Selain itu, bagi pemilik sertipikat tanah lebih terjamin karena pihak yang terkait namanya tercantum dalam Kantor Pertanahan dan Sertipikat Tanah.
Sobat Solusi sebaiknya menggandeng Notaris PPATK terpercaya untuk mendampingi transaksi jual beli tanah. Sobat Solusi bisa konsultasi gratis melalui WhatsAPAp Solusi Hukum untuk mendapatkan pendampingan terbaik. Untuk beberapa wilayah, Solusi Hukum menyediakan Jasa Balik Nama Sertipikat Jual Beli Tanah dengan pendampingan penuh dan transparan.
