Satu bidang tanah hanya ada satu sertifikat. Jika ada sertifikat lain maka sudah dipastikan itu tidak sah.
B. Agus Widjayanto (Dirjen PSKP Kemen ATR/BPN)
Saat ini tanah menjadi alternatif investasi jangka panjang yang tengah diminati masyarakat. Generasi milenial menjadi kelompok baru yang tertarik dengan investasi jenis ini. Berdasarkan hasil survei yang dilakukan oleh Indonesia Property Watch (IPW) pada tahun 2021, 22,34 persen dari responden ingin membeli tanah. Bahkan diprediksi prosoek jual beli tanah akan mengalami tren positif dalam beberapa tahun kedepan. Namun tak jarang masih ada yang belum tahu apa saja yang harus diselesaikan agar tidak bermasalah dikemudian hari.
Oleh karena itu jual beli tanah sudah selayaknya dilakukan dengan cermat. Apabila belum paham tentang proses jual beli dan penyerahan hak tanah, maka dapat meminta bantuan konsultan hukum. Hal ini akan memudahkan bagi pihak penjual dan pembeli agar tetap sesuai dengan peraturan yang ada. Berikut adalah beberapa hal penting yang harus diperhatikan ketika hendak melakukan transaksi jual beli tanah.
Pertama, pahami dan teliti dokumen status tanah yang hendak dijual atau dibeli
Pada umumnya seorang pembeli menghendaki tanah yang telah berstatus hak milik (SHM). Namun tidak jarang untuk beberapa kasus di pedesaan terdapat tanah yang masih berstatus Letter C, Letter D atau yang lainnya. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Pertanahan dan PP No. 24 Tahun 1997, Letter C berisi sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah. Meskipun demikian buku register pertanahan disimpan oleh Kepala Desa atau lurah setempat. Sedangkan warga hanya memiliki kutipan letter C tanah, girik, petok D atau letter D, dan bukti lainnya. Sehingga untuk merubahnya menjadi SHM diperlukan proses lanjutan.
Kedua, pahami dan teliti status kepemilikan tanah
Pembeli harus mengetahui siapa pemilik tanah yang hendak dijual. Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta Bersama. Sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan.
Ketiga, teliti dan pahami luas tanah
Masalah umum dalam jual beli tanah adalah ketika luas tanah pada sertifikat tidak sesuai dengan keadaan asli tanah yang diperjualbelikan. Dalam kasus seperti ini, luas tanah riil sangat perlu diperhitungkan. Oleh karena itu jangan tergoda untuk membayar seluruh luas tanah kecuali seperti yang tertulis dalam sertifikat. Saat membeli tanah, jika ada perbedaan luas antara sertifikat dan luas aslinya harus ada kesepakatan dengan penjual untuk mengubah data sertifikat.
Keempat, ketahui lokasi tanah
Di era digital banyak penjual tanah yang mengiklankan tanah tersebut melalui platform digital dengan melampirkan foto. Meskipun demikian adakalanya foto yang dilampirkan tidak sesuai dengan aslinya. Jika tujuan membeli tanah untuk dibangun rumah atau tempat usaha sudah selayaknya pembeli mengetahui lokasi riil tanah yang hendak dibeli. Lokasi tanah disini termasuk merujuk pada kondisi kontur tanah dan akses jalan menuju tanah yang hendak dijual. Tanah dengan kontur yang tidak rata dan jauh dari akses jalan akan mempengaruhi harga jual tanah.
Kelima, pastikan proses jual beli tanah disertai dengan Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli (AJB) atau ialah akta otentik yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menerangkan pemindahan hak atas tanah. Dengan kata lain, AJB salah satu syarat dalam jual beli tanah atau rumah yang memiliki kekuatan hukum. AJB inilah yang kemudian akan digunakan untuk melakukan balik nama kepemilikan tanah dikemudian hari. Biaya pembuatan AJB di PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama. Namun bisa juga ditanggung oleh salah satu pihak atas kesepakatan Bersama. maksimal 1% dari harga transaksi tanah.
Keenam, penyertaan PPJB
Apabila penjual hendak menjual tanahnya kepada pembeli dengan syarat pemberian uang muka berdasarkan kesepakatan tertentu, maka harus menyertakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini dilakukan di hadapan Notaris. Pada umumnya PPJB dan AJB ini dikeluarkan oleh Notaris yang sama karena PPJB juga merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan hukum. Ketentuan-ketentuan dalam kedua akta ini mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna dalam hukum perdata sebagaimana Pasal 1870 KUH Perdata.
Ketujuh, pembayaran PPh dan BPHTB
Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Adapun ketentuannya sebagai berikut;
- Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) = Tarif BPHTB x (Nilai Perolehan Objek Pajak – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
Menurut UU No. 28 tahun 2009 besaran BPHTB maksimal sebesar 5%, dan masing-masing penetapan tarifnya ditentukan oleh Pemerintah Daerah setempat. Berikut contoh cara menghitung PPh dan BPHTB dalam jual beli tanah;
Mengingat jual beli tanah melibatkan tindakan hukum sebagimana diatur dalam peraturan perundang-undangan, pastikan setiap proses tidak menyalahi aturan yang ada. Solusi Hukum Online hadir untuk membantu proses jual beli tanah Anda agar sesuai dengan peraturan yang berlaku melalui konsultan hukum yang telah berpengalaman dibidang jual beli tanah di wilayah Semarang dan sekitarnya. Hubungi sekarang juga dan dapatkan solusi dari permasalahan Anda dengan cepat, mudah dan murah.
